Bảo Trì Bảo Dưỡng Là Gì? Quy Trình Các Bước Đúng Chuẩn

Lý do quan trọng nhất để xây dựng và thực hiện một hệ thống bảo trì, bảo dưỡng cho thiết bị sản xuất chính là đảm bảo cho quá trình sản xuất diễn ra mượt mà, không bị gián đoạn. Việc này giúp tăng cường hiệu suất làm việc, giảm thiểu tối đa thời gian dừng máy và các sự cố không mong muốn. Chính vì vậy, việc đầu tư vào hệ thống bảo trì, bảo dưỡng là bước đi chiến lược giúp doanh nghiệp phát triển bền vững, tiết kiệm chi phí và thời gian trong dài hạn. Theo báo cáo từ tổ chức quản lý tài sản công nghiệp quốc tế (IAM), các doanh nghiệp áp dụng bảo trì định kỳ giảm thiểu đến 50% rủi ro hỏng hóc bất ngờ và tăng hiệu suất sản xuất lên đến 30%.

Hãy cùng đơn vị quản lý tòa nhà GGA, với hơn 9 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý và bảo trì tòa nhà, tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây bạn nhé! GGA tự hào với đội ngũ chuyên gia đã đạt nhiều chứng chỉ quốc tế như PMP, LEED, và đã triển khai thành công nhiều dự án lớn.

Bảo Trì Bảo Dưỡng Máy Móc Là Gì?

Bảo trì và bảo dưỡng máy móc, thiết bị là hoạt động được thực hiện định kỳ để đảm bảo rằng các loại máy móc và thiết bị luôn hoạt động mượt mà và ổn định.

Các nghiên cứu của Hiệp hội Bảo trì Quốc tế (IFMA) cho thấy rằng việc bảo trì đúng cách có thể kéo dài tuổi thọ máy móc lên đến 20%, giúp tiết kiệm chi phí đáng kể cho doanh nghiệp.

Mục tiêu của việc này là ngăn chặn mọi sự cố hư hỏng không mong muốn và không cần thiết khi máy móc đang hoạt động, giúp kéo dài tuổi thọ và hiệu suất làm việc của chúng.

Để giảm thiểu rủi ro máy móc, thiết bị gặp sự cố hỏng hóc, nhà quản lý sản xuất cần phải chuyển giao nhiệm vụ bảo trì, bảo dưỡng cho các đội ngũ chuyên môn có kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng trong lĩnh vực này.

Đội ngũ bảo trì chuyên nghiệp không chỉ giúp giảm thiểu sự cố mà còn đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn nghiêm ngặt, như ISO 55000 về quản lý tài sản.

Qua đó, việc bảo trì được thực hiện một cách bài bản và hiệu quả, góp phần vào việc nâng cao độ bền và hiệu suất làm việc của máy móc trong quá trình quản lý vận hành bất động sản.

Mục Đích Của Việc Bảo Trì Và Bảo Dưỡng

Mục tiêu chính của việc bảo trì và bảo dưỡng là đảm bảo thiết bị hoạt động một cách tin cậy và hiệu quả, qua đó tối ưu hóa chi phí và tăng cường an toàn trong quá trình sử dụng.

Theo một nghiên cứu từ Viện Bảo trì Quốc tế (IMI), bảo trì hiệu quả có thể giảm thiểu thời gian ngừng máy không kế hoạch lên đến 60%, giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động liên tục và ổn định.

Cụ thể, các mục tiêu bao gồm:

• Đánh giá và nâng cao độ tin cậy của thiết bị. Các chuyên gia từ Tập đoàn Nghiên cứu và Phát triển Công nghệ (R&D Group) khuyến nghị việc sử dụng các công cụ phân tích dự đoán để tăng cường độ tin cậy của thiết bị, giúp nhận diện và khắc phục sự cố trước khi chúng xảy ra
• Xác định thời gian kiểm tra và làm nóng máy lý tưởng để đảm bảo hiệu suất tốt nhất.
• Ghi lại dữ liệu hoạt động của thiết bị từ lúc bắt đầu đến khi hỏng hóc để phân tích.
• Tìm ra thời điểm lý tưởng cho việc phòng ngừa hỏng hóc của các bộ phận quan trọng.
• Xác định thời gian bảo hành và chi phí phù hợp nhất.
• Điều chỉnh nhu cầu về phụ tùng thay thế cho phù hợp.
• Phân tích nguyên nhân, tác động và mức độ nghiêm trọng của các hỏng hóc để quyết định nên thiết kế lại bộ phận nào.
• Nghiên cứu các loại hỏng hóc để giảm thiểu tối đa.
• Đánh giá hậu quả của hỏng hóc để xác định mức độ thiệt hại của từng bộ phận.
• Phân tích thời gian xuất hiện hỏng hóc để ước lượng tỷ lệ hỏng hóc.
• Tối thiểu hóa số lượng bộ phận trong thiết kế thiết bị để giảm rủi ro hỏng hóc.
• Xác định nhu cầu về dự phòng để đạt được mục tiêu độ tin cậy mong muốn, trong trường hợp các biện pháp khác không hiệu quả.

Các Phương Pháp Bảo Trì và Bảo Dưỡng Thiết Bị

Chăm sóc và giữ cho máy móc thiết bị luôn trong tình trạng tốt là việc làm quan trọng để đảm bảo chúng hoạt động hiệu quả và an toàn.

Dưới đây là ba phương pháp chính giúp duy trì và bảo dưỡng thiết bị:

1. Bảo Trì Định Kỳ

• Mục tiêu: Theo dõi và thay thế các bộ phận máy móc dựa trên khuyến nghị của nhà sản xuất và tình trạng sử dụng thực tế.
• Cách thực hiện: Thực hiện theo lịch trình cố định, đảm bảo các chi tiết máy được thay thế kịp thời.
• Công cụ hỗ trợ: Một số ban quản lý tòa nhà sử dụng phần mềm CMMS (Computerized Maintenance Management Systems) để quản lý bảo trì một cách hiệu quả.
• Áp dụng cho: Các doanh nghiệp có bộ phận bảo trì riêng biệt.

2. Sửa Chữa và Bảo Dưỡng sau khi Máy Hỏng

• Mục tiêu: Sử dụng máy cho đến khi nó không thể hoạt động được nữa, sau đó mới tiến hành sửa chữa hoặc bảo dưỡng.
• Cách thực hiện: Bảo dưỡng đơn giản như tra dầu, mỡ và sửa chữa, tân trang máy sau khi hỏng.
• Chi phí: Cách làm này có thể tốn kém về lâu dài do chi phí sửa chữa và thời gian ngừng hoạt động của máy.
• Áp dụng cho: Những cơ sở sản xuất nhỏ, nơi mà việc đầu tư vào hệ thống bảo trì định kỳ là không khả thi.

3. Bảo Trì Theo Tình Trạng Máy

• Mục tiêu: Theo dõi liên tục hoặc định kỳ để xác định tình trạng của máy và lên kế hoạch bảo trì dựa trên tình trạng thực tế của máy.
• Cách thực hiện: Dừng máy để xử lý, thay thế, hoặc sửa chữa dựa trên kết quả chuẩn đoán chính xác tình trạng máy.
• Công cụ hỗ trợ: Sử dụng phần mềm CMMS để quản lý và công ty độc lập chuyên nghiệp về theo dõi và xử lý chống rung động.
• Áp dụng cho: Nhà máy đòi hỏi tính an toàn cao và hoạt động liên tục như nhà máy hóa chất, điện lực, xi măng.

Quy Trình Bảo Trì và Bảo Dưỡng Thiết Bị Máy Móc

1. Các Bước Bảo Trì, Bảo Dưỡng

• Lập Kế Hoạch Định Kỳ: Mỗi loại máy móc sẽ được lập một kế hoạch bảo dưỡng định kỳ dựa vào quy định của nhà sản xuất để đảm bảo chúng luôn trong tình trạng tốt nhất.
• Đề Xuất Bảo Trì: Khi phát hiện máy móc có dấu hiệu hỏng hóc, nhân viên kỹ thuật sẽ kiểm tra và đề xuất phương án bảo trì sớm nhằm giữ cho máy móc hoạt động mượt mà.
• Phê Duyệt: Đề xuất bảo trì sẽ được phòng hành chính nhân sự xem xét và phê duyệt dựa trên cơ sở là tính hợp lý và độ tin cậy của thông tin cung cấp.
• Tiến Hành Bảo Dưỡng: Sau khi có sự đồng ý, bộ phận kỹ thuật sẽ tổ chức thực hiện công việc bảo dưỡng, có thể là liên hệ nhà cung cấp hoặc tự bố trí nhân lực.
• Kiểm Tra và Nghiệm Thu: Quá trình bảo dưỡng sẽ được giám sát chặt chẽ, sau đó phòng hành chính sẽ lập biên bản nghiệm thu và ghi nhận kết quả.
• Lưu Trữ Hồ Sơ: Tất cả dữ liệu và kết quả sẽ được tổng hợp và ghi chép vào sổ theo dõi để dễ dàng quản lý và theo dõi sau này.

2. Quy Trình Thay Thế và Sửa Chữa

• Báo Cáo Hư Hỏng: Khi phát hiện thiết bị hỏng hóc, người phát hiện cần ghi chép chi tiết về tình trạng, vị trí, và thời gian phát hiện để báo cáo.
• Xác Nhận Hư Hỏng: Phòng hành chính nhân sự sẽ thông báo cho bộ phận kỹ thuật kiểm tra ngay lập tức sau khi nhận báo cáo.
• Đề Xuất Sửa Chữa: Bộ phận kỹ thuật sẽ lên kế hoạch sửa chữa, bao gồm phương án, chi phí dự trù và thời gian thực hiện, sau đó gửi phòng hành chính nhân sự.
• Phê Duyệt Phương Án: Dựa vào tính hợp lý, phòng hành chính nhân sự sẽ đánh giá và phê duyệt kế hoạch sửa chữa, thông báo cho bộ phận kỹ thuật để tiến hành.
• Thực Hiện Sửa Chữa: Bộ phận kỹ thuật sẽ tiến hành sửa chữa hoặc thay thế theo kế hoạch đã được duyệt, đảm bảo mọi công việc được thực hiện đúng tiến độ và chi phí.
• Nghiệm Thu: Quá trình sửa chữa sẽ được giám sát chặt chẽ, và sau khi hoàn thành, phòng hành chính nhân sự lập biên bản nghiệm thu ghi nhận kết quả.
• Lưu Trữ Hồ Sơ: Kết quả sửa chữa sẽ được tổng hợp, ghi chép vào sổ theo dõi và báo cáo với ban giám đốc để đảm bảo mọi thông tin được cập nhật và quản lý một cách chính xác.

Những Lưu Ý Quan Trọng Khi Bảo Trì và Bảo Dưỡng Thiết Bị, Máy Móc

• Tuân thủ KPIs trong quá trình bảo trì máy móc: Trong quá trình bảo trì và bảo dưỡng máy móc, việc tuân thủ các chỉ số KPI (Key Performance Indicators) là rất quan trọng. Các chỉ số này bao gồm:
  • Thời gian hoàn thành công việc
  • Chất lượng của công việc được thực hiện
  • Chi phí liên quan
  • Mục tiêu là đạt được ít nhất 90% các tiêu chuẩn đã đề ra.
• Theo báo cáo của Tổ chức Bảo trì Công nghiệp (IMA), việc tuân thủ KPI giúp cải thiện hiệu suất bảo trì lên đến 40%, đảm bảo mọi hoạt động diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
• Áp dụng quy tắc 80/20 cho bảo trì và bảo dưỡng:
  • Đảm bảo 80% công việc bảo trì là bảo trì phòng ngừa, nhằm ngăn chặn sự cố trước khi chúng xảy ra.
  • 20% còn lại là bảo trì phản ứng, xử lý các sự cố đã phát sinh. Việc này giúp quy trình sản xuất kinh doanh không bị gián đoạn.
• Tuân thủ quy tắc ký quỹ 10%:
  • Nỗ lực hoàn thành tất cả các công việc bảo trì và bảo dưỡng với lãi suất 10%. Nghĩa là, nếu thời hạn kế hoạch bảo trì dự kiến là 100 ngày, bạn nên cố gắng hoàn thành tất cả các công việc trong vòng 90 ngày.

Kết Luận

Chúng tôi hy vọng rằng qua bài viết này trên GGA, bạn đã nắm bắt được khái niệm và ý nghĩa của việc bảo trì, bảo dưỡng trong quản lý và vận hành tòa nhà. Những kiến thức này không chỉ giúp cải thiện hiệu suất mà còn nâng cao giá trị tài sản, như đã được chứng minh qua nhiều dự án thực tế mà GGA đã thực hiện.

Các bài viết liên quan khác: 

• Lập Kế Hoạch Bảo Trì Tòa Nhà Chi Tiết Từng Hạng Mục
• Bảo trì tòa nhà là gì? quy trình, chi phí, thủ tục liên quan
• Bảo Trì Điện Tòa Nhà: Quy Trình Chi Tiết Cho Từng Hệ Thống